Strengere regels zetten bancair krediet op achterstand
Niet-bancaire kredietverstrekkers zouden na de invoering van Basell III hun 10 procent aandeel van de markt voor commercieel vastgoed in Europa kunnen vergroten tot 25 procent, oftewel 450 miljard euro.
Dat is een van de voornaamste conclusies van het onderzoeksrapport ‘European Real Estate Debt: Where Next?’ van PGIM Real Estate, een van ’s werelds grootste vastgoedvermogensbeheerders. Basel III treedt vanaf 1 januari 2023 in werking.
Mochten de Europese vastgoedleningsmarkten net zo gediversifieerd worden als in de VS, dan zou dat aandeel potentieel kunnen groeien tot wel 40 procent, ofwel 720 miljard euro, volgens Henri Vuong, Head of Debt Investment Research bij PGIM Real Estate: ‘Een reeks veranderingen in de regelgeving hebben geleid tot hogere kapitaalkosten voor banken en velen hebben zich als gevolg daarvan teruggetrokken uit bepaalde delen van de markt voor commerciële vastgoedleningen. Deze steeds strengere kapitaalvereisten creëren kansen voor alternatieve kredietverstrekkers in het hele risicospectrum van vastgoedschuldstrategieën.’
Steeds strengere regelgeving
Op grond van de Bazelse akkoorden zijn bankkredietverstrekkers verplicht om voldoende kapitaal opzij te zetten om onverwachte verliezen te dekken. De steeds strengere regelgeving voor banken speelt een belangrijke rol bij hervormingen van de Europese kredietmarkt voor commercieel vastgoed.
Europese commerciële vastgoedleningen hebben doorgaans een looptijd van vijf jaar en een variabele rente maar de markteffecten van de pandemie hebben het herfinancieringproces vertraagd, waardoor een grotere achterstand is ontstaan. Sommige van die leningen zouden zijn verstrekt aan sectoren die hard zijn getroffen door de pandemie, zoals winkels, hotels en kantoren. Aangezien het kredietrisico van deze leningen waarschijnlijk is verslechterd, zouden banken die deze sectoren willen herfinancieren, gedwongen zijn dit te doen tegen hogere kapitaalreserveringskosten.
Tekort van 125 miljard
Volgens de Europese Bankautoriteit zou de verhoging van het minimaal vereiste kapitaal kunnen leiden tot een totaal kapitaaltekort van 125 miljard euro. Na de implementatie van Bazel III zouden bankkredietverstrekkers ofwel hun blootstelling willen verminderen of niet in staat zijn hogere risiconiveaus te onderschrijven, waardoor vastgoedbedrijven die herfinanciering of nieuwe leningen nodig hebben na de effectuering van Bazel III, genoodzaakt worden uit te wijken naar alternatieve kredietverstrekkers.
Vuong: ‘De overdracht van vastgoedschulden zal kansen bieden voor alternatieve kredietverstrekkers over het hele spectrum van vastgoedleningen, van nieuwe senior leningen en herfinancieringen, tot hele leningen, overgangskredieten, projectfinanciering en mezzanine (achtergestelde) leningen.’
De internationale belangstelling van beleggers in zowel vastgoed als vastrentende waarden groeit en wijst erop dat er meer kapitaal naar private vastgoedleningen zal stromen, stelt Vuong, die vorig jaar vertrok bij de Europese branchevereniging Inrev als hoofd Onderzoek en Marktinformatie. ‘Fondsenwervingscijfers laten zien dat de toezeggingen aan private vastgoedschuldstrategieën gestaag zijn gegroeid, met een jaarlijkse gemiddelde stijging van 15,4 procent tussen 2005 en 2021, volgens Preqin.‘
